Nossa
Mensagem
     
       ASSEMBLÉIAS  
     
 
30 - O que é assembléia?
 
Resposta: Assembléia é a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. As decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, transformam-se em regras do condomínio, devendo ser seguidas pelos moradores e visitantes. As mesmas, só poderão ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia.
 
 
31 - Qual a diferença entre Assembléia Ordinária e Extraordinária?
 
Resposta: A Assembléia Ordinária é aquela realizada uma vez por ano, obrigatória, determinada pela Convenção Condominial. Geralmente é recomendado que essas assembléias ocorram no primeiro trimestre do ano. Nela, são discutidas e aprovadas as contas do período que se encerra, bem como de assuntos ligados ao orçamento do novo exercício e temas de interesse geral. Nessa Assembléia, normalmente há eleição de Síndico, Subsíndico e Membros do Conselho Consultivo. As Assembléias Extraordinárias são convocadas sempre que houver interesse do condomínio.
 
 
32 - Quem convoca uma assembléia?
 
Resposta: O síndico, da seguinte forma: a Convenção do Condomínio, geralmente, prevê o tipo de convocação, podendo ser por carta protocolada, aviso de recebimento (AR) e edital a ser publicado na imprensa local (quando determinado explicitamente na Convenção - normalmente para edifícios com um número muito grande de unidades). A colocação do edital nos elevadores e na porta de entrada do edifício auxilia e aumenta o número de pessoas nas assembléias. No entanto, os condôminos também podem convocar uma assembléia por meio de um abaixo-assinado que represente um mínimo de 25% das frações ideais. Em casos excepcionais, há entendimentos que, também o Conselho Consultivo possa estar fazendo a convocação.
 
 
33 - Qual o prazo de antecedência de convocação de uma assembléia?
 
Resposta: O prazo que antecede uma convocação é definido no texto da Convenção. Caso o documento seja omisso, a regra que define este prazo está ligada ao bom senso, sendo usual expedir uma convocação com, pelo menos, cinco dias de antecedência. A legislação não dispõe de nenhuma regra específica para o tema.
 
 
34 - Como deve ser a preparação de uma assembléia?
 
Resposta: Em 95% das assembléias você tem de usar rigorosamente a mesma coisa. Um local onde haja cadeiras, as pessoas cheguem e participem. O local da reunião é importante. Num apartamento, s vezes num auditório, dependendo do nível econômico das pessoas, se elas têm condições de pagar por aquilo. Também é de bom grado preparar um coffee break, para as pessoas se sentirem o mais vontade possível, verem que aquilo não é clima de guerra, mas um clima em que as pessoas estão ali para decidir a vida condominial numa boa, sem maiores percalços. Tão importante quanto a preparação do ambiente é a preparação em relação aos assuntos que vão ser debatidos ali. Por exemplo, levar documentos relativos aos assuntos, para que as pessoas possam ter acesso imediato s informações necessárias e possam decidir da melhor forma.
 
 
35 - É obrigatório publicar em jornal as convocações de Assembléia?
 
Resposta: Essa determinação é estabelecida pela própria Convenção. Via de regra, tal prática só deveria ser exigida em condomínios grandes - com 500 unidades ou mais. Nos edifícios de pequeno porte, salvo disposição em contrário das convenções que determinam que a forma de convocação seja através de um edital protocolado junto aos condôminos, um simples aviso na portaria ou no elevador já torna público o comunicado.
 
 
36 - As assembléias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os condôminos?
 
Resposta: Não havendo a convocação regular de algum condômino, a Assembléia até poderá ser realizada, mas o condômino que não foi convocado não terá obrigação de acatar qualquer deliberação tomada nessa assembléia. A qualquer momento, esta poderá ser impugnada.
 
 
37 - Assuntos não constantes da ordem do dia podem ser decididos nas assembléias?
 
Resposta: Sim, desde que trate de assuntos corriqueiros do condomínio. Caso seja para deliberação de despesas ou restrição de direitos, não constantes da Ordem do Dia, a Assembléia poderá ser anulada judicialmente.
 
 
38 - As atas de Assembléias precisam ser registradas?
 
Resposta: A Lei do Condomínio não obriga o registro. No entanto, é recomendável o registro das atas consideradas importantes, tais como: eleição de síndico, alteração na convenção, despesas extraordinárias de grande vulto.
 
 
39 - Quais as vantagens do registro de uma ata?
 
Resposta: O registro torna pública a decisão da Assembléia e presume que terceiros tomem ciência da mesma.
 
 
40 - Na hipótese de haver incompatibilidade entre o que o secretário redige em ata e o que ocorreu efetivamente, como conciliar para que o presidente da assembléia possa assinar?
 
Resposta: Havendo divergência entre o presidente da assembléia e o secretário, prevalecerá a determinação do presidente, face sua responsabilidade. O secretário é seu auxiliar, na escrituração da ata.
 
 
41 - As assembléias podem ser realizadas fora do condomínio?
 
Resposta: Sim, desde que a convenção não proíba. Isso ocorre muito nos casos de condomínios em construção, quando as assembléias são realizadas na sede da empresa responsável pela obra.
 
 
42 - Quando locador e locatário estão presentes na assembléia e o assunto a ser votado refere-se taxa normal do condomínio, a quem cabe o direito do voto?
 
Resposta: O direito do voto em assembléias de condomínios é sempre do locador, quando este é condômino, sendo ele o representante da unidade perante o condomínio. Ao inquilino só é dado este direito quando da ausência do proprietário.
 
 
43 - O síndico pode votar nas assembléias condominiais?
 
Resposta: Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas s suas contas e administração, se assim dispuser a Convenção do Condomínio. Do contrário, o síndico poderá participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.
 
 
44 - O presidente de uma assembléia de condomínio tem direito a voto?
 
Resposta: Os critérios que definem se o presidente terá direito a voto, quando este for condômino, é matéria inscrita nas normas da Convenção do condomínio. Nos casos em que não há impedimentos, aquele que preside a Assembléia, poderá ser pessoa estranha ao condomínio. Neste caso, no entanto, não há como o presidente votar.
 
 
45 - A quem compete convocar a primeira Assembléia de Condomínio?
 
Resposta: A Lei não estabeleceu nenhuma formalidade para a instalação do condomínio. Costuma-se realizar a Assembléia Geral de Instalação, ocasião em que a construtora, oficialmente, entrega o edifício aos condôminos, passando o edifício a ter vida própria. A convocação dessa Assembléia pode ser feita pela construtora, embora talvez não seja mais condômina (se já tiver alienado todas as unidades). Na sua omissão, a convocação poderá ser feita pelo condômino interessado em garantir os interesses do condomínio ou, de maneira mais ampla, por ¼ dos condôminos da edificação.
 
 
46 - O síndico pode receber procuração para deliberar nas assembléias?
 
Resposta: Se a Convenção não obstar, o síndico tem o direito de recolher quantas procurações conseguir, pois a novo CCB não limita a utilização do documento.
 
 
47 - Qual o procedimento caso o síndico não convoque a assembléia?
 
Resposta: Os condôminos poderão convocar, desde que haja um quorum mínimo de um ¼, devendo constar no Edital de Convocação, a assinatura dos mesmos.
 
 
48 - O que é quorum?
 
Resposta: Quorum é a quantidade legal mínima de condôminos que deverão estar presentes para realização e validação das assembléias. A exigência de quoruns mínimos varia de acordo com a natureza da matéria tratada. Subespécies: - De instalação: é o número de presença exigido para início dos trabalhos. - De aprovação: é o número mínimo exigido para que a decisão tomada seja considerada válida. - Maioria simples: é o primeiro número inteiro após a metade dos presentes na secção deliberativa. - Maioria absoluta: é o primeiro número inteiro após a metade dos integrantes daquela casa ou órgão, ou entidade que vai deliberar. - Maioria qualificada: é qualquer número superior a maioria absoluta.
 
 
49 - Qual o quorum necessário para aprovar a instalação de grades ao redor do edifício?
 
Resposta: Considerando que a instalação de grade visa a segurança dos moradores, sua instalação necessita de aprovação em assembléia geral, com quorum da maioria dos presentes.
 
 
50 - O livro de presença de Assembléia é importante?
 
Resposta: O livro de presença é indispensável em assembléia. Porém, ainda que um tanto trabalhoso em função do posterior colhimento das assinaturas, ele pode ser perfeitamente substituído pela assinatura de todos os presentes na ata.
 
 
51 - É permitido registrar a ata de uma assembléia e posteriormente colá-la no livro de atas?
 
Resposta: Neste sentido, não há qualquer impedimento legal.
 
 
52 - Qual a diferença entre AGE e AGO?
 
Resposta: A principal diferença é que a época de realização da AGO está prevista na Convenção de condomínio, e ela tem de se realizar ao menos uma vez por ano, obrigatoriamente. Muita gente acha que o critério de distinção entre AGE e AGO é a matéria que é tratada. Por exemplo, na AGO, normalmente você tem aprovação de contas, eleição de síndico, aprovação do orçamento, mas nada impede que outros assuntos sejam tratados. Da mesma forma, nada impede que numa AGE você tenha eleição de síndico, aprovação de contas. A diferença é que você sabe quando vai haver uma AGO e que ela será realizada em um período que está determinado na Convenção. E se essa AGO não for convocada pelo síndico, na omissão deste, ¼ dos condôminos pode fazê-lo. Quanto AGE, você pode passar teoricamente anos sem ter uma. E a qualquer tempo ¼ dos condôminos pode convocar a AGE. Não é necessário haver omissão do síndico. Então, a AGE é convocada sempre que há um assunto relevante que se queira tratar. Não há periodicidade. Não há previsibilidade.
 
 
53 - Quais os tipos de assembléias que existe para deliberações sobre a edificação?
 
Resposta: Existem três tipos de assembléias para deliberações sobre a edificação: Assembléia Geral Extraordinária: É realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, podendo ser convocada pelo síndico ou por no mínimo ¼ dos condôminos. Geralmente, as deliberações são aprovadas pela maioria dos presentes, com direito a voto. Assembléia Geral Ordinária: É realizada uma vez por ano. Tem como principal finalidade a aprovação de verbas para as despesas de condomínio do próximo exercício, bem como aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou. Assembléia Geral Especial: É realizada em casos especiais definidos em lei, como nas situações abaixo: - ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação; - para decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou ainda sobre a alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos, arquitetônicos, quer em decorrência de condenação da edificação em virtude de insegurança ou insalubridade.
 
 
54 - Como é possível comprovar a convocação para uma assembléia?
 
Resposta: A convocação deve ser inequívoca, com a prova de recebimento de todos os condôminos, a fim de não motivar a nulidade das deliberações por vício de convocação.
 
 
55 - É obrigatório o reconhecimento de firma nas procurações apresentadas nas assembléias?
 
Resposta: O art. 654, § 2°, do novo Código Civil estipula que a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas. No caso do condomínio, só haverá a obrigatoriedade se assim disser expressamente a Convenção do Condomínio.
 
 
56 - Como impedir o condômino inadimplente, sem causar constrangimento, de votar em assembléia?
 
Resposta: Com o advento do atual Código Civil, foi inserida nas normas que regem os condomínios edilícios a impossibilidade de participação e voto nas assembléias gerais dos condôminos inadimplentes.
 
 
57 - Não tendo sido convocado para assembléia, o condômino pode se eximir de cumprir o que nela foi deliberado?
 
Resposta: O artigo 1.354, do Código Civil, dispõe que “a assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”. Logo, é essencial para validade das deliberações da Assembléia Geral a convocação de todos os condôminos e equiparados. A falta de convocação acarreta a nulidade da assembléia, salvo se a assembléia contou com a presença de todos os condôminos.
 
 
58 - Quais os motivos para se convocar uma assembléia? O síndico é obrigado a convocar a assembléia mesmo sem ter matéria para discussão?
 
Resposta: Excetuando o caso da AGO – Assembléia Geral Ordinária, cuja realização é obrigatória uma vez por ano, para deliberação sobre a prestação de contas, previsão orçamentária e eleição dos membros da administração, se não houver o que deliberar, não há porque convocar uma assembléia extraordinária.
 
 
59 - Como devem proceder os condôminos para convocar uma assembléia, uma vez que o síndico não a convoca?
 
Resposta: Na omissão do síndico na convocação da assembléia, ¼ dos condôminos poderá fazê-lo.
 
 
60 - Quais são os fatores que promovem um maior comparecimento s assembléias?
 
Resposta: O fator principal é quando existe briga. Infelizmente, quando há alguma briga, o comparecimento é maior. Por exemplo, destituição de síndico ou necessidade de decidir sobre alguma demanda judicial que está em curso. Aí é quando você tem maior participação, e mesmo assim essa participação nunca é total, 100%.
 
 
61 - O envio antecipado de documentos relativos aos temas da assembléia é recomendável?
 
Resposta: Auxilia. Quando é um assunto muito relevante e a quantidade de documentos não é muito grande, é aconselhável você mandá-los para que os condôminos possam ter uma consciência maior do que vai ser votado. Às vezes não é possível, é muito papel, e aí o que se faz é avisar onde esses documentos estão disponíveis para consulta. E você, claro, tem de estimular da melhor forma possível a participação dos condôminos. Uma coisa legal é fazer uma convocação normal pelo correio e depois mandar um e-mail para as pessoas, personalizados. A pessoa se sente importante e aí tende a comparecer realmente.
 
 
62 - Como evitar conflitos em assembléias?
 
Resposta: É importante ter sempre alguém com equilíbrio, que possa fazer uma intermediação, porque o clima sempre tende a esquentar. O ideal, primeiro, é que as pessoas saibam intermediar. Em segundo lugar, é preciso alguma preparação de quem vai assembléia
 
 
63 - Como deve ser a organização interna da assembléia, para o bom funcionamento dos trabalhos?
 
Resposta: Ela deve ter o presidente e o secretário. O presidente deve conduzir os trabalhos com imparcialidade, e o secretário auxilia o presidente anotando, registrando as discussões mais relevantes, fazendo pelo menos o rascunho da ata da assembléia, na hora. E o presidente deve conceder a palavra, cassar a palavra quando achar necessário, de modo a evitar tumulto, ser o verdadeiro condutor ali.
 
 
64 - E como são as votações?
 
Resposta: Após as discussões você abre a votação e cada um manifesta qual é o seu voto. O presidente colhe esses votos e tem de fazer a contagem. Se for contagem por cabeça, é só computar o número de pessoas que se manifestaram. Se for um voto proporcional fração ideal, você tem de saber qual é a fração ideal do apartamento daquela pessoa e ir somando. Foi isso que a gente fez ontem lá no curso. Porque o resultado varia. Às vezes, ao contar por cabeça, você tem um resultado e, quando conta por fração, o resultado é diferente.
 
 
65 - O que determina que a votação seja por fração ou por cabeça?
 
Resposta: O que determina o sistema de contagem de voto é o que está escrito na convenção, mas se essa for omissa a contagem tem de ser feita com base na fração ideal. No entanto, o que se observa na prática é que uma grande maioria não atenta para isso e faz a contagem do voto por cabeça sem ligar o que diz a carta Magna do condomínio. Não raras vezes esse critério determina decisões equivocadas e acaba ensejando reclamações judiciais.
 
 
66 - No caso de decisões tomadas em assembléia que contrariem o código civil quem deve ser processado: o síndico, o presidente da assembléia ou o conselho?
 
Resposta: O condomínio.